Obbligo fibra ottica nuovi edifici: dal 1° luglio 2015 ogni nuovo palazzo deve nascere pronto per la banda ultralarga. Lo stabilisce l’articolo 135-bis del Testo unico edilizia, il DPR 380/2001. Per un condominio nuovo è un vantaggio, ma solo se l’impianto è fatto bene e qualcuno se ne prende cura.
Cosa dice la legge
L’articolo 135-bis è stato introdotto dal decreto Sblocca Italia (DL 133/2014, convertito dalla legge 164/2014). Vale per gli edifici di nuova costruzione e per le ristrutturazioni profonde, quando la domanda del titolo edilizio è presentata dopo il 1° luglio 2015.
Questi edifici devono avere due cose:
- un’infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio: spazi per gli impianti e fibra ottica fino ai punti terminali di rete, cioè fino agli appartamenti;
- un punto di accesso, dentro o fuori dall’edificio, raggiungibile dagli operatori che portano la rete pubblica.
“Passiva” vuol dire tubazioni, cavedi, armadi e fibre. Gli apparati attivi, come il modem, li installa poi l’operatore scelto da ciascun condomino.
L’etichetta “edificio predisposto alla banda ultra larga”
Con il decreto legislativo 207/2021 le regole sono diventate più precise. Per i titoli edilizi richiesti dopo il 1° gennaio 2022 l’impianto va attestato con l’etichetta “edificio predisposto alla banda ultra larga”.
L’etichetta la rilascia un tecnico abilitato secondo il DM 37/2008, seguendo le guide CEI 306-2, CEI 306-22 e CEI 64-100. La legge la indica come necessaria per la segnalazione certificata prevista dal Testo unico edilizia.
Per gli edifici con domanda presentata prima del 2022 l’etichetta è volontaria. Resta comunque utile quando si vende o si affitta un appartamento.
Le nuove regole europee
Dal 2026 c’è anche il Regolamento europeo 2024/1309, il Gigabit Infrastructure Act. Per i nuovi edifici e le ristrutturazioni importanti con permesso richiesto dopo il 12 febbraio 2026 chiede un’infrastruttura pronta per la fibra e il cablaggio in fibra all’interno dell’edificio. Nei condomini serve anche un punto di accesso per gli operatori.
In pratica l’Europa conferma la strada che l’Italia segue dal 2015: il palazzo nuovo deve avere la fibra già dentro, non solo i tubi vuoti.
Perché il condominio deve regolamentarsi
L’obbligo riguarda chi costruisce. Ma quando il cantiere chiude, l’impianto in fibra diventa una parte comune del condominio. Se nessuno se ne occupa, la documentazione si perde e ogni operatore lavora a modo suo.
Nei primi mesi di vita di un condominio nuovo conviene fissare poche regole chiare:
- Documenti. Farsi consegnare dal costruttore il progetto dell’impianto, l’etichetta e gli schemi con la posizione del punto di accesso, dei cavedi e degli armadi.
- Accesso. Scrivere nel regolamento o in un verbale d’assemblea chi custodisce le chiavi del locale tecnico e chi può aprire gli armadi.
- Referente. Indicare una persona, l’amministratore o un consigliere, che accompagna i tecnici degli operatori.
- Registro. Annotare ogni intervento: quale fibra è stata usata, per quale appartamento, da quale operatore.
- Verifica. Far controllare l’impianto da un installatore prima di attivare le prime linee.
Sono regole semplici. Evitano fibre tagliate, cavi volanti nelle scale e appartamenti senza linea perché nessuno sa più dove passa la loro fibra.
Cosa controlliamo in un condominio nuovo
Quando un amministratore o un costruttore ci chiama, partiamo dall’impianto che c’è già:
- il punto di accesso e il percorso fino agli armadi di piano;
- la continuità delle fibre fino a ogni appartamento;
- la corrispondenza tra fibre e appartamenti, con etichette leggibili;
- la documentazione da lasciare all’amministratore.
Se manca qualcosa, completiamo l’impianto. Trovi come lavoriamo nella pagina Installazione fibra condominio. Per la rete interna di uffici e attività c’è il Cablaggio strutturato Cagliari.
In breve
- Dal 1° luglio 2015 i nuovi edifici devono avere fibra fino agli appartamenti e un punto di accesso per gli operatori.
- Dal 1° gennaio 2022 serve l’etichetta “edificio predisposto alla banda ultra larga”.
- Dal 12 febbraio 2026 vale anche il regolamento europeo sulle infrastrutture gigabit.
- Il condominio nuovo deve custodire documenti e chiavi e tenere traccia di ogni intervento.
Hai un condominio nuovo o in costruzione a Cagliari e provincia? Contattaci: guardiamo insieme cosa c’è già e cosa manca.
Questo articolo riassume le norme in vigore a novembre 2026. Per il singolo edificio fanno fede il testo di legge e le indicazioni del progettista.